2月24日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)起草了《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見(征求意見稿)》(下稱《意見》)，培育發(fā)展住房租賃市場，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

《意見》圍繞住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方向，以商業(yè)可持續(xù)為基本前提，重點(diǎn)支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，為租賃住房的投資、開發(fā)、運(yùn)營和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系，共17條。涉及加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新;拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道;加強(qiáng)和完善住房租賃金融管理等重要內(nèi)容。

創(chuàng)新團(tuán)體批量購買租賃住房信貸產(chǎn)品

具體來看，《意見》涉及幾大亮點(diǎn)：

租賃住房建設(shè)的項(xiàng)目資本金比例應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的20%，貸款期限一般3年，最長不超過5年。

創(chuàng)新團(tuán)體批量購買租賃住房信貸產(chǎn)品。租賃住房團(tuán)體購房貸款的期限最長不超過30年，貸款額度原則上不超過物業(yè)評估價(jià)值的80%。

支持發(fā)放住房租賃經(jīng)營性貸款。住房租賃企業(yè)經(jīng)營自有產(chǎn)權(quán)長期租賃住房的，住房租賃經(jīng)營性貸款的期限最長不超過20年，貸款額度原則上不超過物業(yè)評估價(jià)值的80%，可用于置換物業(yè)前期開發(fā)建設(shè)貸款。住房租賃企業(yè)依法合規(guī)改造工業(yè)廠房、商業(yè)辦公用房、城中村等形成的非自有產(chǎn)權(quán)租賃住房，經(jīng)營性貸款的期限最長不超過5年，貸款額度原則上不超過貸款期限內(nèi)應(yīng)收租金總額的70%。

創(chuàng)新住房租賃擔(dān)保債券(CoverBond)。

穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)認(rèn)為，《意見》對保障性和市場化租賃住房全覆蓋。去年2月，銀保監(jiān)會(huì)和住建部發(fā)布《關(guān)于銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導(dǎo)意見》，加強(qiáng)對保租房建設(shè)運(yùn)營的金融支持。《意見》進(jìn)一步將金融支持的范圍擴(kuò)大至市場化長租房，并在總結(jié)相關(guān)金融機(jī)構(gòu)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，給出了較為明確的引導(dǎo)和規(guī)范。此外，對自持物業(yè)的住房租賃企業(yè)支持力度較大。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼對第一財(cái)經(jīng)表示，從長遠(yuǎn)看，應(yīng)加快探索和發(fā)展房地產(chǎn)新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，大力發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。金融機(jī)構(gòu)要以此為契機(jī)，優(yōu)化房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，調(diào)整資源配置方向和重點(diǎn)，加快創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù)，加大對住房租賃市場的支持和服務(wù)。

金融配套陸續(xù)跟進(jìn)

住房問題關(guān)系民生福祉。據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長姜萬榮介紹，2021年、2022年，全國建設(shè)籌集330萬套(間)保障性租賃住房，大約可解決近1000萬新市民、青年人的住房困難。“十四五”期間，40個(gè)重點(diǎn)城市將建設(shè)籌集650萬套(間)保障性租賃住房，可解決近2000萬新市民、青年人的住房困難問題。

毫無疑問，保障性租賃住房已經(jīng)成為保障居民住房需求的重要抓手，相應(yīng)的住房金融配套服務(wù)也在陸續(xù)跟進(jìn)。

近年來，相關(guān)部門出臺了多項(xiàng)支持住房租賃市場發(fā)展的政策措施，地方政府、市場主體積極參與，探索加大租賃住房供給。

2015年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出發(fā)展住房租賃市場;2016年《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》提出，培育和發(fā)展住房租賃市場，建立購租并舉的住房制度。

2021年《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》明確，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足，推動(dòng)建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，稱保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題。

2022年初，央行發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》，明確保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，加大對保障性租賃住房發(fā)展的支持力度。

2022年11月，央行、銀保監(jiān)會(huì)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(也稱“金融16條”)加大了住房租賃金融支持力度，提出優(yōu)化住房租賃信貸服務(wù)，拓寬住房租賃市場多元化融資渠道。

2022年12月，國務(wù)院印發(fā)《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2022~2035年)》，提出完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策，以人口凈流入的大城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。

徐躍進(jìn)對第一財(cái)經(jīng)表示，“租購并舉”是我國住房制度建設(shè)的重要目標(biāo)之一，也是房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式的重要組成部分。近年來，中央和地方圍繞住房租賃市場的發(fā)展出臺了一系列支持性政策。《意見》的發(fā)布，將有利于加強(qiáng)和改善針對住房租賃市場的金融支持與服務(wù)，促進(jìn)住房租賃市場快速發(fā)展。

植信投資研究院資深研究員馬泓認(rèn)為，未來，住房租賃市場將逐漸成為房地產(chǎn)市場的主要組成部分。未來，新型城鎮(zhèn)化將推動(dòng)區(qū)域性住房需求提升，住房供給也將提供更加多元化的選擇，租賃住房比重將有望上升，更好地匹配和滿足居民住房需求。隨著房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，與之相關(guān)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈下游的消費(fèi)品，需求也將不斷擴(kuò)大，包括傳統(tǒng)的建筑、建材、裝潢材料等商品需求，還有產(chǎn)品升級的新家電、新能源汽車等消費(fèi)需求將逐步釋放，形成支撐國內(nèi)需求和經(jīng)濟(jì)長期向好的重要推力。