推出不到半年，深圳的六折人才房，將成歷史。

近日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布關(guān)于公開(kāi)征求《深圳市地價(jià)測(cè)算規(guī)則(修訂征求意見(jiàn)稿)》意見(jiàn)的通告。

上述文件提到，深圳住房建設(shè)局正在牽頭制定保障性住房相關(guān)政策，取消了原來(lái)的安居型商品房、人才住房等住房類(lèi)型，新增了保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等住房類(lèi)型。

這意味著，深圳的住房保障體系，將由現(xiàn)在的公共租賃住房、人才住房、安居型商品房三種類(lèi)型為主，轉(zhuǎn)為以公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房三種類(lèi)型為主。

深圳的六折人才房政策，緣何短短不到半年就“取消”了?為什么深圳轉(zhuǎn)而選擇共有產(chǎn)權(quán)房模式?

“遇冷”的人才房

2022年11月，深圳正式推出了六折人才房政策。彼時(shí)，作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)和一線城市，深圳的六折人才房一經(jīng)推出，立即引發(fā)各方關(guān)注。

據(jù)了解，首批6個(gè)人才住房項(xiàng)目，共計(jì)4422套房源。而申請(qǐng)者的門(mén)檻也并不高，需要購(gòu)房者自身在深圳無(wú)房，且具有全日制本科以上學(xué)歷或二級(jí)以上國(guó)家職業(yè)資格證書(shū)、深圳戶(hù)籍以及在深圳繳納社保。

在一線城市中，深圳戶(hù)籍的準(zhǔn)入門(mén)檻相對(duì)較低。普通高等教育本科以上學(xué)歷，45周歲以下的人員;普通高等教育專(zhuān)科以上學(xué)歷，35周歲以下的人員和有高級(jí)專(zhuān)業(yè)技術(shù)資格50周歲以下的人員，以及中級(jí)專(zhuān)業(yè)技術(shù)資格45周歲以下的人員，都可申請(qǐng)深圳戶(hù)籍。

首批次人才房共吸引了15294戶(hù)家庭參與認(rèn)購(gòu)，遠(yuǎn)超4422套可售房源。然而，4422套可售人才房中，最終僅有1930套房源被選定。

面對(duì)人才房的“遇冷”，深圳為了增加符合條件的購(gòu)房者，甚至修改了準(zhǔn)入門(mén)檻：深圳人才房的單身購(gòu)買(mǎi)的年齡限制從35周歲下調(diào)至30周歲。此外，申請(qǐng)人的配偶、未成年子女，不再受深圳市戶(hù)籍限制。

此后，深圳人才房“遇冷”的境況并沒(méi)有改變。

2023年，深圳人才房共推出11個(gè)人才房項(xiàng)目，共8510套房源。但市場(chǎng)售價(jià)6折的人才房，最終去化率只有43.65%。

最近，深圳市住建局公布了兩個(gè)項(xiàng)目的選房結(jié)果。其中，安居同樂(lè)馨苑項(xiàng)目199套可售人才房全部告罄，但是有超過(guò)六成有機(jī)會(huì)選房的人放棄了選房。深鐵熙府三房戶(hù)型選房已結(jié)束，708名報(bào)名者僅選走155套房，去化率只有15%;深鐵熙府兩房戶(hù)型的選房正在進(jìn)行，棄選率超八成。

深圳人才房緣何“遇冷”?不少行業(yè)人才將其歸因于長(zhǎng)達(dá)10年的“禁售期”。

據(jù)了解，深圳人才房簽訂買(mǎi)賣(mài)合同10年后，可根據(jù)有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)100%產(chǎn)權(quán)上市交易。這意味著購(gòu)房者在買(mǎi)房的10年內(nèi)，無(wú)法賣(mài)房。

而在戶(hù)型選擇方面，深圳人才房也存在諸多限制。有棄選深圳人才房的市民告訴中國(guó)新聞周刊，棄選原因是對(duì)戶(hù)型不滿(mǎn)意，根據(jù)規(guī)則，三口之家只能選擇兩居室，不能選擇三居室。

“房子10年不能買(mǎi)賣(mài)，但是10年內(nèi)很可能要二胎，如果再將老人從老家接來(lái)，兩居室就不太夠住，所以規(guī)則本身有不合理的地方。”該市民表示。

市場(chǎng)行情也影響著不少購(gòu)房者的心理。

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，人才房十年以后才能上市交易，產(chǎn)權(quán)是受限的，而十年以后到底房?jī)r(jià)怎樣，十年以后增值收益到底怎么分配，深圳人才房現(xiàn)在也沒(méi)有明確的規(guī)則。

“近期深圳不少商品房的價(jià)格正在下降，而且房子的供應(yīng)量卻在不斷增加，根據(jù)深圳‘十四五’規(guī)劃，深圳政府加大了保障性住房的供應(yīng)，未來(lái)深圳房源供應(yīng)量非常充足，新房相比五年前甚至要增長(zhǎng)40%～50%，且普遍將采取限地價(jià)、限房?jī)r(jià)的模式。”李宇嘉對(duì)中國(guó)新聞周刊表示。

共有產(chǎn)權(quán)房登上舞臺(tái)

在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，此次深圳保障房制度的變化，更像是向其他城市保障房制度看齊。

值得注意的是，根據(jù)文件，在深圳人才房成為歷史的同時(shí)，共有產(chǎn)權(quán)住房將登上舞臺(tái)。相比深圳人才房10年的禁售期，共有產(chǎn)權(quán)房的禁售期僅有5年(可售賣(mài)給同樣具有共有產(chǎn)權(quán)房資格的購(gòu)房者)，售價(jià)一般而言也只有同等地段的5折。

“一直以來(lái)，北京和上海等城市，保障住房主要包括保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房，深圳則是采取人才房和安居房制度，此次深圳的改變，有向這些城市看齊的意味。”上海易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中國(guó)新聞周刊表示。

2016年，深圳首次提出構(gòu)建人才住房和保障性住房雙軌并行的住房保障體系。到2018年8月，深圳正式出臺(tái)保障房體系的相關(guān)文件，提出建立商品房占比40%左右，人才住房、安居型商品房、公共租賃住房各占20%左右的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

但在2021年6月，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，這份文件確立了我國(guó)要構(gòu)建公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房“三位一體”的住房保障體系。

在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，此次深圳的改變算不上突然。

“所謂人才房‘遇冷’，一部分原因是符合條件的市民雖然只能購(gòu)買(mǎi)一套，可以在流程上申請(qǐng)多套，但更主要原因是可以購(gòu)買(mǎi)的群體，存在一定門(mén)檻，所以沒(méi)有想象的那么火爆。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

李宇嘉認(rèn)為，過(guò)去，包括深圳在內(nèi)的不少熱點(diǎn)城市，保障房體系更多偏向人才，進(jìn)而促進(jìn)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這雖然無(wú)可厚非，但優(yōu)先保障人才的住房需求，存在一定的功利性，可能無(wú)法解決不少新市民和年輕人的住房困難，此次深圳保障房制度的改革，主要特征就是將保障房范圍擴(kuò)大。

相比人才房，共有產(chǎn)權(quán)房的受眾，顯然更大。比如，申請(qǐng)北京、上海等城市的共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，并不需要當(dāng)?shù)貞?hù)籍。

多地探路保障房建設(shè)

2021年8月，時(shí)任住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽在新聞發(fā)布會(huì)上表示，公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房針對(duì)群體是不同的，公租房主要是為了解決城鎮(zhèn)住房和收入雙困家庭;保障性租賃住房重點(diǎn)解決人口凈流入的重點(diǎn)城市新市民和青年人的住房問(wèn)題;共有產(chǎn)權(quán)住房是由城市政府因地制宜，幫助有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，買(mǎi)不起房子的居民能夠盡快改善居住條件。

目前，不少城市在共有產(chǎn)權(quán)房方面，探索出一定的經(jīng)驗(yàn)。

李宇嘉說(shuō)，“北京的共有產(chǎn)權(quán)主要是針對(duì)特定人群，比如連續(xù)幾年在北京持續(xù)繳納社保的無(wú)房群體，都可以申請(qǐng)排隊(duì)買(mǎi)這類(lèi)房子，雖然在交易上存在一定限制。”他認(rèn)為，北京的做法值得借鑒。

近年來(lái)，北京共有產(chǎn)權(quán)房發(fā)展在業(yè)內(nèi)受到不少好評(píng)。有北京市民告訴中國(guó)新聞周刊，其2020年在北京亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)購(gòu)買(mǎi)的共有產(chǎn)權(quán)房，其售價(jià)僅有市場(chǎng)的一半，戶(hù)型和周邊配套方面也比較滿(mǎn)意，但硬性條件是需要在亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)就業(yè)。

目前，大多數(shù)北京共有產(chǎn)權(quán)房不需要本市戶(hù)籍，比如今年4月大興推出的共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目，除了本市戶(hù)籍無(wú)房家庭，在大興區(qū)重點(diǎn)企業(yè)、國(guó)家高新技術(shù)企業(yè)、新媒體產(chǎn)業(yè)園、生物醫(yī)藥基地產(chǎn)業(yè)園、京南大學(xué)聯(lián)盟、大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)駐場(chǎng)單位工作的人員，都可以申請(qǐng)。

談到上海的共有產(chǎn)權(quán)房等保障房項(xiàng)目，李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)?shù)卣畯墓┑亻_(kāi)始政府就重點(diǎn)扶持，提供了大量的地塊，這樣做法也值得借鑒。

“北京和上海等城市，已經(jīng)在探索當(dāng)?shù)貒?guó)企或城投平臺(tái)在保障房方面發(fā)揮主導(dǎo)作用，這包括不計(jì)短期的虧損來(lái)增加保障房的供應(yīng)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)規(guī)模化供應(yīng)。”李宇嘉說(shuō)。