雖然市場關(guān)于房貸利率上調(diào)的風(fēng)聲不斷，但種種跡象表明，4月樓市政策利好仍在持續(xù)：從需求端來看，多地首套房貸款利率下行，公積金政策優(yōu)化;從融資端來看，此前房企融資利好政策仍持續(xù)發(fā)揮利好效應(yīng)，年內(nèi)擬融資規(guī)模超2100億元。

有業(yè)內(nèi)人士分析，這與房地產(chǎn)市場目前現(xiàn)狀有關(guān)，3月樓市迎來增速“高光”時(shí)刻后，后續(xù)市場復(fù)蘇預(yù)期開始回落，需要政策端給予支持。從部分高頻數(shù)據(jù)來看，近期房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)中途回落的現(xiàn)象。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，3月和4月的案場來訪和成交熱度較2月明顯回落，品牌房企的主推項(xiàng)目、來訪量和成交量亦出現(xiàn)明顯下滑。

房貸利率繼續(xù)下行

雖然此前央行方面指出，首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制“既管冷、又管熱”，引發(fā)市場關(guān)于利率即將上調(diào)的擔(dān)憂，但從目前種種跡象來看，市場房貸利率仍處于下行區(qū)間。

貝殼研究院監(jiān)測顯示，2023年4月，貝殼百城首套主流房貸利率平均為4.01%，較上月微降1BP;二套主流房貸利率平均為4.91%，與上月持平。4月首二套主流房貸利率較去年同期分別回落116BP和54BP。

從具體城市看，4月，淮安、馬鞍山、衢州、駐馬店、寶雞、常州、沈陽、贛州、蘭州等9個(gè)城市首套房貸利率下降。從城市能級看，4月二線城市首套房貸利率環(huán)比下降1BP至3.98%，三四線城市首套房貸利率環(huán)比下降2BP至3.99%，一線城市首二套房貸利率繼續(xù)持平。

同時(shí)，房貸放款也繼續(xù)保持2019年以來最快的放款速度。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，4月，百城銀行平均放款周期為21天，與上月持平。廣東某國有大行客戶經(jīng)理告訴記者，目前其所在支行房貸放款基本走“快速通道”，如果資料符合標(biāo)準(zhǔn)基本條件，則最短2周內(nèi)就可以完成放款。

事實(shí)上，目前房貸利率已處于相對低位。央行發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至3月末，已有83個(gè)城市下調(diào)首套房貸利率下限，其中太原、金華、鄭州、珠海等超40城利率下限至4%以下。

不過，廣東某頭部房企策劃告訴第一財(cái)經(jīng)記者，雖然目前房貸利率一降再降，但很多客戶仍處于觀望狀態(tài)，其所在樓盤在3月銷量略有突破后近期又進(jìn)入“瓶頸期”。據(jù)他此前經(jīng)驗(yàn)，二季度通常是銷售旺季，較一季度一般銷量高50%左右。如果房貸利率持續(xù)保持目前態(tài)勢或繼續(xù)下行，或有季節(jié)性突破口。

在他看來，與之前相比，目前這一階段房貸利率并不會(huì)成為客戶購房的決定性因素。現(xiàn)在客戶和之前的購房邏輯已有所不同，房價(jià)“狂飆”期，客戶更重視“性價(jià)比”，追求的是盡快上車，因此房貸利率成為可以吸引客戶的重要“利器”。而目前這一階段，炒房“泡沫”破滅后，核心區(qū)位、優(yōu)質(zhì)地段才是客戶最重視的因素。

也有不少購房意向客戶正在密切關(guān)注所在城市的利率變化，東莞某銀行房貸業(yè)務(wù)相關(guān)客戶經(jīng)理告訴記者，近期，經(jīng)常收到客戶消息“轟炸”詢問貸款利率變化。“有的客戶擔(dān)心貸款利率會(huì)上調(diào)，有的客戶則是希望多‘磨’一下，‘蹲’到一些更優(yōu)惠的貸款利率。”他進(jìn)一步解釋道。

多地密集調(diào)整公積金貸款政策

今年以來，全國各地持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)相關(guān)政策，近期，多地出臺(tái)政策提高多孩家庭住房公積金貸款額度。

5月6日，南昌住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金有關(guān)使用政策的通知》提出，符合住房公積金貸款條件的多子女家庭，購房時(shí)申請住房公積金貸款的，貸款額度上浮20%。

除了南昌外，包括廣州、蘇州等在內(nèi)的多個(gè)熱點(diǎn)城市均在公積金購房政策方面，給多孩家庭以更多支持。其中，廣州和蘇州規(guī)定，多子女家庭購買首套普通自住住房且首次申請住房公積金貸款的，貸款最高額度可上浮30%。

除了提高住房公積金最高貸款額度，還有一些地方出臺(tái)政策支持提取住房公積金付首付款等。上海市住房公積金管理委員會(huì)近日發(fā)布《關(guān)于本市實(shí)施多子女家庭住房公積金支持政策的通知》，5月1日起，符合提取規(guī)定的多子女家庭，可按照實(shí)際房租支出提取住房公積金。符合規(guī)定的多子女家庭購買首套住房，貸款限額(含補(bǔ)充公積金最高貸款限額)在最高貸款限額的基礎(chǔ)上上浮20%。

貴陽市住房公積金管理中心近日發(fā)布通知，從5月1日起，貴陽實(shí)施多項(xiàng)公積金惠民新政，包括無房職工家庭可以提取公積金支付首付款，提高雙繳存職工家庭購買首套住房的最高公積金貸款額度，取消三項(xiàng)住房公積金使用限制條件，青年人及多子女家庭租房可提取公積金支付房租等。

公積金貸款政策優(yōu)化成樓市調(diào)控重要措施

今年以來，各地針對樓市“因城施策”的力度不斷加大。住房公積金政策成為多地優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策的重要內(nèi)容。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至5月9日，今年以來，全國已有超百省市(縣)優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，出臺(tái)調(diào)控措施超200次。在公積金政策優(yōu)化方面，已有近90城對公積金政策進(jìn)行優(yōu)化，主要涉及降低公積金首付，提高公積金貸款額度，支持公積金可提可貸、支付首付、商轉(zhuǎn)公等政策。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜對記者表示，公積金政策指向性較強(qiáng)，有利于直接為真正有購房需求的居民提供支持，促進(jìn)住房需求釋放。2021年下半年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期后，由于公積金政策惠及的城市多、范圍廣，政策優(yōu)化調(diào)整可以更直接和普遍，因此優(yōu)化公積金政策成為近兩年各地支持房地產(chǎn)市場發(fā)展、促進(jìn)需求釋放的主要手段之一。

陳文靜表示，多城市陸續(xù)出臺(tái)公積金支持“商轉(zhuǎn)公”、提取公積金支付首付、靈活就業(yè)公積金試點(diǎn)等政策，拓展了公積金的使用范圍，盤活住房公積金，有利于減輕購房者置業(yè)壓力，提振購房者置業(yè)情緒。同時(shí)，提高公積金貸款額度，也有利于降低購房者置業(yè)成本，或一定程度提振市場預(yù)期。多項(xiàng)優(yōu)惠政策的效果累計(jì)積疊加，對購房者置業(yè)預(yù)期和市場成交的恢復(fù)產(chǎn)生一定積極影響，特別是在熱點(diǎn)城市。

王青認(rèn)為，由于各地公積金貸款利率均遠(yuǎn)低于商貸利率，因此放寬公積金貸款條件、提高公積金貸款額度等措施是當(dāng)前推動(dòng)樓市需求端改善，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)盡快實(shí)現(xiàn)軟著陸的重要舉措之一。因城施策基調(diào)下，不同級別城市在放松公積金貸款政策方面還有一定空間。

“下一步政策工具箱在放寬購房條件、降低首付成數(shù)、下調(diào)居民房貸利率方面都還有較大潛力可挖。這是提振市場信心，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)盡快實(shí)現(xiàn)軟著陸的關(guān)鍵。”王青表示。