疫情之后，經(jīng)濟出現(xiàn)明顯下行壓力，而其中地產(chǎn)的下行扮演了主要角色。盡管利好政策不斷出臺，但1—10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95922億元，同比下降9.3%。地產(chǎn)下行的壓力會持續(xù)下去嗎?為什么持續(xù)不斷出臺的政策未能起到預期作用?當前房地產(chǎn)市場真正的核心問題出在哪里?中銀國際證券首席經(jīng)濟學家、北大國發(fā)院兼職教授徐高，在奇聞事件財經(jīng)《有識》欄目上就地產(chǎn)問題做了分享。他認為當前需求面的刺激政策，并沒有觸及到地產(chǎn)市場的主要矛盾，未來如果不恢復開發(fā)商的融資能力與投資意愿，房價上漲壓力實難避免。

以下為分享全文：

1、前10月商品房銷售面積92579萬平方米，同比下降7.8%。政策利好不斷，效果甚微，當前居民為什么不愿意買房?

徐高：當前房地產(chǎn)市場的主要矛盾是地產(chǎn)開發(fā)商居高不下的信用風險。 2021 年出臺的地產(chǎn)“三條紅線”政策比較明顯地打壓了地產(chǎn)開發(fā)商的融資，使得整個地產(chǎn)市場陷入了惡性循環(huán)。一方面是地產(chǎn)開發(fā)商因資金鏈緊，信用風險高。另一方面是銀行擔心壞賬風險，所以不太敢給地產(chǎn)開發(fā)商放貸款。更重要的是購房者擔心房子爛尾不敢買房。銀行的惜貸和老百姓的惜購反過來使得開發(fā)商資金鏈更緊，信用風險更高，從而使得銀行更惜貸，老百姓更惜購，形成了惡性循環(huán)。

在2022年，這種惡性循環(huán)已經(jīng)形成。現(xiàn)在如果不能把地產(chǎn)開發(fā)商信用風險給控制住，整個地產(chǎn)市場很難恢復正常。我們看到，今年出臺了“認房不認貸”等一系列需求面刺激政策之后，地產(chǎn)銷售仍然很低迷。這是因為這些需求面的刺激政策并沒有觸及到當前地產(chǎn)市場的主要矛盾，也就是開發(fā)商信用風險，自然也很難改善整個房地產(chǎn)市場的狀況。

近期我們觀察到監(jiān)管者給了一些指導性意見，要大銀行增加對開發(fā)商的貸款投放。11月17日央行、金管局、證監(jiān)會聯(lián)合召開的金融機構(gòu)座談會上提出了“三個不低于”， 即行自身房地產(chǎn)增速不低于銀行行業(yè)平均房地產(chǎn)增速，對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速，對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速。這在一定程度上有利于降低地產(chǎn)開發(fā)商的信用風險，從而幫助地產(chǎn)市場恢復正常，是個積極的政策信號。但其政策力度是否足夠還需再觀察。

2、怎樣化解開發(fā)商信用風險?

徐高：地產(chǎn)行業(yè)陷入當前的局面，跟“三條紅線”這樣過于嚴厲的融資緊縮政策是密切相關(guān)的。這種融資緊縮政策的初衷可能是好的，但運行了兩年多造成的結(jié)果大家都已經(jīng)看到了，給整個地產(chǎn)行業(yè)、整個經(jīng)濟都帶來比較大的下行風險。因此，這樣的政策應該及時糾偏。由于融資緊縮政策已經(jīng)產(chǎn)生了行業(yè)內(nèi)的惡性循環(huán)。這時候就需要積極地增加對地產(chǎn)開發(fā)商的融資支持。

除此而外，我們還要注意到“三條紅線”政策推出以來，地產(chǎn)供給已顯著收縮。當前，地產(chǎn)新開工面積已經(jīng)相較2021年下降了約 2/ 3，在建面積下降了約1/ 2。未來的地產(chǎn)供給會非常緊，為未來房價上漲埋下了種子。這個時候更要盡快地恢復開發(fā)商的融資，恢復開發(fā)商的投資意愿，讓他們加緊修房子，否則在不遠的未來，房價上漲壓力恐怕會非常大。

3、地產(chǎn)是否壓制消費，內(nèi)需不足的本質(zhì)是什么?

徐高：這兩年的情況已經(jīng)非常好地表明，所謂“地產(chǎn)支出壓制消費”的邏輯是并不成立。地產(chǎn)是經(jīng)濟增長的主要的主要引擎之一，地產(chǎn)的疲弱給經(jīng)濟帶來了比較大的下行壓力。在這種情況下，消費者對未來收入的預期轉(zhuǎn)弱，反倒抑制了消費意愿。因此，如果要刺激消費，第一需要先把經(jīng)濟穩(wěn)住，給大家穩(wěn)定的經(jīng)濟預期和收入預期，大家才敢花錢、敢消費。第二，也是更加重要的，是要調(diào)節(jié)收入分配結(jié)構(gòu)，把更多的收入從企業(yè)部門、國有部門導向消費者部門，這樣才能有效地提升消費占整個經(jīng)濟的比重，有效地推進消費轉(zhuǎn)型的大政方針。

我國長年來都存在內(nèi)需不足的問題。而內(nèi)需不足本質(zhì)上是個收入分配問題。我國的總產(chǎn)出，就是各個經(jīng)濟主體的總收入。因此，從收入總量來看，我國全社會總收入足以支付我們?nèi)鐣偖a(chǎn)出，總購買力不成問題。但我國購買力的分配是有一定問題。太多收入流向了企業(yè)部門，流向了廣義的國有部門，而沒有流向消費者部門。這導致消費者的收入在整個經(jīng)濟中占比較低，消費者消費占經(jīng)濟的比重更低，很容易就會演化成為內(nèi)需不足。

消費低，就必然要靠投資。但投資意愿又很大程度決定于投資回報率。當大量的投資壓低了投資回報率之后，投資的意愿也會下降。所以我國雖然總收入足夠支付總產(chǎn)出，但是消費比較低，同時投資意愿也不強。而且關(guān)鍵是，投資意愿不強的時候，那些企業(yè)部門手里的收入也沒有有效渠道自動地轉(zhuǎn)移到消費者手里去，變成消費者的收入和消費。于是，消費和投資就都會偏弱，演變成了內(nèi)需不足的局面。

所以要解決我國內(nèi)需不足的問題，根本之策是要增加居民收入占經(jīng)濟的比重。而增加居民收入的核心是要增加居民的財產(chǎn)性收入，讓企業(yè)部門的利潤能夠更好地惠及居民部門。

4、如何看待民營地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)爆雷，國企持續(xù)拿地?

徐高：“三條紅線”政策出來之后，民營房企承受的壓力尤其嚴重。事實上，無論是哪個行業(yè)，只要行業(yè)處于下行期、整體風險比較高的時候，國企因為抵御風險的能力更強，其信用風險都會小于民營企業(yè)。在房地產(chǎn)行業(yè)因為“三條紅線”這樣的融資金融政策而陷入惡性循環(huán)的時候，國企抗風險能力強的優(yōu)勢自然就會比較充分地體現(xiàn)出來。

之前我們高層領(lǐng)導也說過，民營企業(yè)是整個經(jīng)濟的重要組成部分，而且房地產(chǎn)行業(yè)也是民營企業(yè)里面占比很高的行業(yè)。如果這樣的行業(yè)非常明顯地在“國進民退”，即對行業(yè)本身的發(fā)展不利，也不利于穩(wěn)定預期和經(jīng)濟增長。

5、如何看待保障房建設?

徐高：在我國房地產(chǎn)發(fā)展的新模式中，保障房建設應該是必不可少一環(huán)，是我國實現(xiàn)居者有其屋理想的重要支撐。接下來的主要的問題是在保障房建設中，地從哪里來?錢從哪里來?

土地相對來說還容易處理一些。地都是政府持有的，政府可以提供一些地來做保障房建設。但是錢的來源會更困難一些。如果要對全國城鎮(zhèn)居民的住房形成有力支撐，保障房的建設規(guī)模應該不小。在這種情況下，而為了讓利于居民，修建保障房的利潤應該會比較低，甚至可能不掙錢。在這種情況下，保障房建設離不開財政的支持。但考慮到現(xiàn)在地方政府收入壓力較大，也承擔著化債的壓力，所以各級地方政府的財力可能有限。因此，中央政府有必要對保障房建設提供更多支持。可以考慮增發(fā)國債，專門來支持保障房建設。

6、集中供地對房價造成了什么樣的影響?集中供地是可持續(xù)的嗎?

徐高：2021年我國在22個大城市出臺了“集中供地”政策，要求這些城市每年只集中供3次地。這個政策的初衷應該是希望控制地價和房價。但兩年過后再來看，這個政策的效果可說是南轅北轍，反倒是明顯推高了地價，也為房價上漲埋下了種子。從數(shù)據(jù)上看，從 2021 年下半年開始到現(xiàn)在，22 個集中供地城市的住宅類用地成交單價累計漲了約50%，而其他城市住宅類用地的單價則累計降了20%。很明顯，“集中供地”政策反而推高了大城市的地價。

要平抑地價房價，應該是增加供給，而不是通過集中供地來減少供給。從實踐上來看，“集中供地”政策已經(jīng)很明顯推高了地價，當然也就會推高房價。這樣的政策需要及時撤銷。

7、怎么看未來的房價?

徐高：就短期而言，當前房地產(chǎn)市場是供過于求的，房價有下跌壓力。但在不遠的未來，房價可能會有不小的上漲壓力。

當前，一方面是地產(chǎn)需求被購房者對于地產(chǎn)開發(fā)商信用風險的擔憂給抑制了。從2021 年“三條紅線”政策出來之后，期房的銷售面積增速就前所未有地大幅度低于現(xiàn)房銷售增速，表明大家因為擔心“爛尾”而不太敢買期房。這很充分地顯示了現(xiàn)在地產(chǎn)市場需求弱的主要原因是購房者對于開發(fā)商信用風險的憂慮。另一方面，開發(fā)商要加緊推盤來回籠資金，再加上“保交樓”政策也在推進開發(fā)商加快完工，所以當前房屋完工面積還處在比較高的水平上。這樣一來，地產(chǎn)市場短期內(nèi)就是供過于求，所以導致商品房待售面積在最近兩年上升了1億多平方米。這種情況下，房價下行壓力比較大。

但是，預計地產(chǎn)市場的供需狀況在不遠的未來會逆轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在這種惡性循環(huán)的狀況不可能永遠持續(xù)下去。政府肯定會出臺更有力政策來體穩(wěn)住開發(fā)，避免地產(chǎn)行業(yè)出系統(tǒng)性危機。如果政策能夠有效消除開發(fā)商的信用風險，被抑制的地產(chǎn)需求就會快速爆發(fā)出來。

今年一季度就是這樣的情況。因為2022年 11 月出臺了地產(chǎn)融資修復的“三支箭”政策和“保交樓”政策，老百姓一時不太擔心開發(fā)商會交不了房。所以今年一季度的地產(chǎn)需求明顯復蘇。但后來大家發(fā)現(xiàn)無論是“三支箭”政策還是“保交樓”政策，能支持到的房地產(chǎn)企業(yè)都還是少數(shù)，因而沒有辦法改變房地產(chǎn)行業(yè)在惡性循環(huán)中越陷越深的趨勢，所以今年二季度地產(chǎn)需求又被抑制了。但當前這種行業(yè)內(nèi)惡性循環(huán)不會永遠延續(xù)下去，被抑制的需求終究會爆發(fā)出來。

而供給面，相較“三條紅線”政策推出之前的情況，地產(chǎn)新開工面積已下降了約 2/ 3，在建面積下降了 約1/ 2。這意味著地產(chǎn)完工面積不可能穩(wěn)在現(xiàn)有水平上。大概在未來幾個季度，我們就應該會看到地產(chǎn)完工面積顯著下滑。那時候會在地產(chǎn)市場上出現(xiàn)供給收縮，需求擴張的局面。那時，地產(chǎn)行業(yè)就會從供過于求變成供不應求，給房價帶來上行壓力。而前面也說過，2021 年出臺的22 個大城市的集中供給政策，已經(jīng)把大城市住宅類用地的單價明顯推高。所以不遠的未來，我國大城市的房價上漲壓力恐怕會非常大。這顯然不是監(jiān)管者想要的結(jié)果。

當前的當務之急是，第一，恢復地產(chǎn)的開發(fā)融資，把整個行業(yè)從惡性循環(huán)里給拯救出來。第二，及時地廢止集中供給的政策，加大土地的供給，尤其要加大大城市的土地供給，并通過各種政策來刺激房屋的建設，讓地產(chǎn)供給快速恢復正常，這樣才能夠通過供給的擴張來平抑房價。否則，大城市房價上漲的壓力會相當大。