“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化新形勢(shì)。”

12月21日至22日，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開。會(huì)議指出，明年的工作要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破，重點(diǎn)抓好4大板塊18個(gè)方面工作。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，過去，房地產(chǎn)行業(yè)“破”的力度過大，而新模式又沒有迅速“立”起來，這導(dǎo)致了在新舊模式轉(zhuǎn)換中出現(xiàn)了一系列問題，甚至拖累了經(jīng)濟(jì)。此次全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作明確了“先立后破”，意味著接下來的樓市政策將以實(shí)際效益為目標(biāo)，動(dòng)則要快，“快”將具體體現(xiàn)在對(duì)房企金融上的支持政策、對(duì)“三大工程”的配套性安排等方面。

穩(wěn)妥處置房企風(fēng)險(xiǎn)

為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，上述會(huì)議稱，明年將堅(jiān)持因城施策、一城一策、精準(zhǔn)施策，滿足剛性和改善性住房需求，優(yōu)化房地產(chǎn)政策，持續(xù)抓好保交樓保民生保穩(wěn)定工作，穩(wěn)妥處置房企風(fēng)險(xiǎn)，重拳整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

中國社科院研究員、中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專委會(huì)主任王業(yè)強(qiáng)對(duì)記者分析說，今年以來，監(jiān)管主基調(diào)為逐步釋放購房需求、化解頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，各地亦針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷都出臺(tái)了一系列的放松政策。但目前來看，市場(chǎng)反應(yīng)依然比較冷淡，這反映了調(diào)整的力度沒有完全落實(shí)到位，尤其是對(duì)于房企的金融支持政策需要加大“落實(shí)力度”。

近日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉進(jìn)一步提到，“一視同仁”是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議作出的部署，至于如何落實(shí)，需要住建和金融兩個(gè)部門的“雙向奔赴”。房地產(chǎn)行業(yè)管理部門要規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)信息披露和誠信行為，讓金融機(jī)構(gòu)能清晰地看到開發(fā)商和項(xiàng)目公司的現(xiàn)金流和風(fēng)險(xiǎn)狀況。基于此，金融機(jī)構(gòu)才能基于自身的風(fēng)控系統(tǒng)來落實(shí)一視同仁。

18日，中央財(cái)辦在解讀中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議制定的宏觀調(diào)控政策時(shí)提到：根據(jù)中國人民銀行最新數(shù)據(jù)，僅11月份以來，工、農(nóng)、中、建、交等五大銀行向非國有房企投放開發(fā)貸款300多億元，其中近兩周投放了140多億元。

根據(jù)中指研究院12月中旬統(tǒng)計(jì)，目前有10多家金融機(jī)構(gòu)舉行房企座談會(huì)，包括商業(yè)銀行及資產(chǎn)公司等，參與的企業(yè)基本是民營及混合所有制房企，經(jīng)營穩(wěn)健，大型企業(yè)較多，主要是給予開發(fā)貸、經(jīng)營貸及債券承銷等方面支持。金融機(jī)構(gòu)支持房企融資，需要銀行落實(shí)落細(xì)支持措施，需要選取合作項(xiàng)目、審批流程等環(huán)節(jié)，效果的真正顯現(xiàn)還需要時(shí)間來觀察。

“穩(wěn)主體”亦是為了“保交樓”。根據(jù)11月中旬住建部披露的最新數(shù)據(jù)，目前“保交樓”工作扎實(shí)推進(jìn)，帶動(dòng)了全國房屋竣工面積同比增長近20%，反映出各地政府幫助企業(yè)紓困是有效果的。

李宇嘉說，目前“保交樓”已進(jìn)入攻堅(jiān)階段，剩下的都是資金硬缺口和難度比較大的“硬骨頭”。對(duì)于這類項(xiàng)目，在完成金融支持政策的同時(shí)，一定要進(jìn)一步壓實(shí)地方政府完成“保交樓”的剛性責(zé)任。加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，全面嚴(yán)格預(yù)售資金專款專用原則和按照預(yù)售資金管理辦法來規(guī)范。

“好房子”?

為適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，上述會(huì)議提出，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制，完善房屋從開發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期基礎(chǔ)性制度，實(shí)施好“三大工程”建設(shè)，加快解決新市民、青年人、農(nóng)民工住房問題，下力氣建設(shè)好房子，在住房領(lǐng)域創(chuàng)造一個(gè)新賽道。

“黨中央提出，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。這是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。過去在解決‘有沒有’時(shí)期追求速度和數(shù)量的發(fā)展模式，已不適應(yīng)現(xiàn)在解決‘好不好’問題、高質(zhì)量發(fā)展階段的新要求，亟需構(gòu)建新的發(fā)展模式。”11月中旬，住建部部長倪虹在接受媒體專訪時(shí)稱。

今年8月，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過了《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》。根據(jù)該指導(dǎo)意見，規(guī)劃建設(shè)保障性住房，是完善住房制度和供應(yīng)體系、重構(gòu)市場(chǎng)和保障關(guān)系的重大改革。這次改革的重點(diǎn)是拓展了配售型保障性住房的新路子，最終是實(shí)現(xiàn)政府保障基本需求、市場(chǎng)滿足多層次住房需求，建立租購并舉的住房制度。

11月下旬，住建部政策研究中心副主任浦湛在一場(chǎng)公開論壇上發(fā)表了一篇題為“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的主旨演講，她進(jìn)一步提出了新模式下的三個(gè)政策著力點(diǎn)和兩個(gè)健全。

三個(gè)政策著力點(diǎn)是：其一，配售型保障性住房是重構(gòu)市場(chǎng)和保障關(guān)系的重大改革，實(shí)現(xiàn)“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障”;其二，繼續(xù)完善住房租賃制度，解決好新市民、青年人等住房問題;其三，提高二手住房的交易效率，新建商品住房以滿足改善性需求為主，鼓勵(lì)住房置換需求，提高住房資源的配置效率。

兩個(gè)健全是：其一，健全存量房屋維修改造更新機(jī)制，建立房屋體驗(yàn)，房屋養(yǎng)老金和房屋保險(xiǎn)等制度;其二，提高居住品質(zhì)和服務(wù)，以“好房子”供給推動(dòng)改善性需求的進(jìn)一步釋放。

明年，住建部將進(jìn)一步推進(jìn)“好房子”的供給。王業(yè)強(qiáng)預(yù)計(jì)，明年很有可能首先選擇一些改善需求比較大的大城市，這些人口凈流入的大城市更有可能發(fā)揮好房子試點(diǎn)的作用，并對(duì)市場(chǎng)形成對(duì)沖。在試點(diǎn)企業(yè)的選擇上，應(yīng)該會(huì)首選信譽(yù)好、有創(chuàng)新能力的房地產(chǎn)企業(yè)。